Erbschaft

Wie verhalte ich mich in einer Erbschaft / Erbgemeinschaft ?

Erbschaft Immobilie - Erbschaftsteuer bei - Immobilie verkaufen
 
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Bei der Erbschaft einer Immobilie gibt es eine Menge Fragen, die zu klären sind. Die wichtigste und damit grundlegende Frage ist, wie mit der Immobilie vorgegangen werden soll. Man kann die Immobilie entweder als Eigentum behalten oder aber auch verkaufen. Der Nutzen bei einem Immobilienverkauf ist, dass man einen großen Geldbetrag erhält, den man widerum anderweitig verzinslich anlegen kann. Wer die Immobilie behalten möchte, hat die Möglichkeit dort selber zu wohnen oder anderen zur Miete anzubieten. 
 

Erbschaft prüfen 

Wer sich über die Verwendung des Erbes nicht genau sicher ist, sollte verschiedene Punkte berücksichtigen, um die Entscheidung zum Verkauf der Immobilie zu vereinfachen. Unter bestimmten Umständen ist es daher sinnvoll die Immobilie zu verkaufen. 
 
Im Normalfall wurde die Immobilie mit einem Darlehen von einer Bank finanziert. Zum Zeitpunkt des Todes kann daher immer noch eine Restschuld bei der Bank bestehen. Wie hoch die Verschuldung ist und welche Bank die Immobilie finanziert hat, kann man im Grundbuch einsehen. Jedoch steht im Grundbuch meist der ursprüngliche Darlehensbetrag, da die Eintragungen nicht ständig erneuert werden. Wer die genaue Restschuld und Tilgungsmöglichkeiten erfahren möchte, kann sich direkt an die Bank wenden. 
 
Ist die monatliche Belastung durch die Tilgungsraten zu hoch, kann man sich überlegen, ob man die Immobilie verkaufen möchte. Mit dem Verkaufspreis kann man die Restschuld bei der Bank begleichen und zusätzlich Geld für sich einbehalten. Weiterhin entgeht man dem Stress, dass man sich nicht um einen neuen Mieter bemühen muss. 
 
In anderen Fällen ist der Standort der Immobilie zu weit von dem Wohnort des Erben entfernt. Durch diesen Umstand ist es nicht besonders einfach sich um die Verwaltung der Immobilie zu kümmern oder selber die Immobilie zu bewohnen, da mit einem Wohnortwechsel meist eine Berufsveränderung verknüpft ist. 
 
Daneben kann es sich bei der geerbten Immobilie auch um ein baufälliges Gebäude handeln, das in naher Zukunft saniert werden muss. Die Sanierungskosten sollte man vor der Annahme des Erbes genau überprüfen. Sollten die Sanierungskosten den eigentlichen Wert der Immobilie übersteigen, ist es oft zweckmäßiger das Erbe auszuschlagen. Den Wert der Immobilie ermittelt man mit einer Immobilienbewertung. 
 

Erbengemeinschaft 

Man spricht von einer Erbengemeinschaft, wenn mehrere Personen gleichzeitig dieselbe Immobilie erben. Eine Erbengemeinschaft tritt daher in der Regel auf, wenn zum Beispiel ein Elternteil die Immobilie an die Kinder vererbt. Je mehr Kinder vorhanden sind, desto größer ist auch die Erbengemeinschaft. 
 
Die Erben müssen dann eine gemeinschaftliche Lösung finden, wie mit der Immobilie weiter vorgegangen werden soll. Bei einem Verkauf der Immobilie können die Einnahmen unter der Erbengemeinschaft anteilig vergeben werden, sodass jeder einen gleichwertigen Geldbetrag erhält. Dies ist eine einfache Handhabung, um zeitnah an ein hohes Barvermögen zu gelangen. 
 
Möchte jemand die Immobilie behalten oder gar selber bewohnen, kann man sich auch hier einigen. Vorwiegend wird dann der Wert der Immobilie mit einer Immobilienbewertung ermittelt. Dadurch kann das Kapital bestimmt werden, was den anderen Erben zusteht. Sind alle einverstanden, verzichten die anderen Erben auf das Eigentum an der Immobilie, sofern ein vereinbarter Geldbetrag ausgehändigt wird. 
 
Eine weitere Möglichkeit ist die Vermietung der Immobilie. Dadurch fließt der Erbengemeinschaft ein monatlicher Geldbetrag zu, der zur freien Bestimmung zur Verfügung steht. Die Höhe der Miete kann dementsprechend anteilsmäßig aufgeteilt werden. 
 

Erbschaftsteuer 

Derzeitige Gesetzgebungen verpflichten einen Erben zu der Zahlung einer Erbschaftsteuer. Bei der Erbschaftsteuer handelt es sich um einen festgelegten Prozentsatz und sollte nicht mit der Grunderwerbsteuer verwechselt werden. Als Grundlage für die prozentuale Berechnung der Steuer dient der Wert des geerbten Vermögens. Bei einer Immobilie muss also der errechnet werden, damit die Höhe festgelegt werden kann. Unter bestimmten Voraussetzungen kann es allerdings auch vorkommen, dass man von der Erbschaftsteuer befreit wird. 
 

Steuerbefreiung 

Die Regelungen zur Befreiung der Erbschaftsteuer sind im §13 des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes (ErbStG) geregelt. 
 
Demnach ist bei dem Erbe einer Immobilie immer der Ehegatte bzw. der Lebenspartner und die Kinder bis zu einem bestimmten Betrag von der Erbschaftsteuer befreit. Eine Voraussetzung für die Steuerbefreiung ist allerdings, dass der Erblasser bis zu seinem Tod in der Immobilie selber gewohnt hat. 
 
Darüber hinaus gibt es auch für andere nahe Verwandte einen Steuerfreibetrag, der in §16 des ErbStG geregelt ist. Die Höhe der Freibeträge variieren je nach Grad der Verwandtschaft und gelten unter anderem für die Eltern, Stiefkinder, Enkel und Geschwister. 
 

Höhe der Steuer 

Wenn die Inanspruchnahme der vollen Steuerbefreiung nicht möglich ist, muss man einen Teil des Erbes versteuern. Die Höhe ist dabei von der eigenen Steuerklasse und des Werts der Immobilie abhängig. Der Immobilienwert wird in der Regel von einem Sachverständigen mit dem Ertragswertverfahren errechnet. Wer allerdings die Immobilie nach der Erbschaft vermieten möchte, muss nur 90 Prozent des Immobilienwerts versteuern. 
 
In die Steuerklasse 1, und damit beste Steuerklasse, werden die nahen Verwandten, wie Ehepartner, Kinder, Enkel und Eltern eingestuft. Diese Personengruppe profitiert von den niedrigsten Steuersätzen. 
 
Die Steuerklasse 2 nimmt weiter entfernte Verwandte auf. Dazu zählen Geschwister, Neffen, Schwiegerkinder und Schwiegereltern, Stiefeltern und geschiedene Ehepartner. Bei einem Immobilienerbe ist hier die Höhe der Steuer etwas höher im Vergleich zu der ersten Steuerklasse. 
 
Alle übrigen Erben fallen in die Steuerklasse 3 und müssen somit die höchsten Steuersätze bezahlen. Die gesetzlichen Regelungen zu der Einteilung in die jeweilige Steuerklasse und die prozentuale Höhe der Steuer kann man im §15 und §19 ErbStG einsehen!
 
Wenn jemand nicht in der Lage ist, die Erbschaftsteuer in einem Betrag zu zahlen, kann man auch die Zahlungsverpflichtung aufschieben, so dass die Steuer erst zu einem späteren Zeitpunkt fällig wird. Eine sogenannte Stundung wird dann gewährt, wenn der Erbe die Immobilie ansonsten verkaufen müsste. 
 
Wenn man unabhängig davon die Immobilie trotzdem verkaufen möchte, wird eine gewöhnliche Besteuerung für die Steuerberechnung zugrunde gelegt. 
 
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