Zahlungsunfähigkeit

Zwangsversteigerung und -verwaltung oder Insolvenzverwaltung?

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1. Vorbemerkung 

Die Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen des Schuldners ist gemäß § 866 ZPO auf drei Arten möglich: 

Eintragung einer Zwangssicherungshypothek Zwangsversteigerung 

Zwangsversteigerung 

Zwangsverwaltung 

 

2. Sicherungshypothek 

Die Eintragung einer Zwangssicherungshypothek stellt zunächst kein echtes Verwertungsrecht dar. Sie sichert dem Gläubiger: 

eine bestimmte Rangstelle im Grundbuch am Grundstück, den Anspruch zur Geltendmachung des gesetzlichen Löschungsanspruchs gemäß § 1197a BGB, 

den Zugriff auf die Gegenstände, die dem Hypothekenhaftungsverband gemäß §§ 1120 BGB, 865 ZPO unterliegen. 

Die Zwangssicherungshypothek dient zunächst also nicht der Befriedigung des Gläubigers, sondern sichert dem Gläubiger nur bestimmte Ansprüche. 

 

3. Zwangsversteigerung 

Die Zwangsversteigerung bietet die Möglichkeit, eine nicht teilbare Masse (z. B. Grundstück) in eine teilbare Masse (Gelderlös) zu verwandeln. Die verfügbare Geldmasse wird nach den Regeln des Zwangversteigerungsverfahrens auf die Gläubiger im Rahmen eines Teilungsplans verteilt. 

Der Schuldner verliert sein Eigentum an der Immobilie. 

 

4. Zwangsverwaltung 

Ziel der Zwangsverwaltung ist die Befriedigung des Gläubigers aus den Erträgen der Immobilie und nicht aus der Substanz. 

Der eingesetzte Zwangsverwalter soll nach vernünftigen Bewirtschaftungsgrundsätzen die laufenden Ausgaben aus den laufenden Einnahmen decken und Überschüsse nach den Regeln des Verfahrens zu verteilen, (§§ 155 - 158 ZVG). 

Gemäß § 146 ZVG sind grundsätzlich die Vorschriften der Zwangsversteigerung anzuwenden. 

Die Zwangsverwaltung ermöglicht den Gläubigern eine Befriedigung aus den Erträgen der Immobilie. Die Verwaltungsbefugnis wird dem Schuldner entzogen und dem Zwangsverwalter übertragen. 

Der Schuldner bleibt Eigentümer. 

 

4.1. Anordnung 

Die Anordnung erfolgt auf Antrag des Gläubigers 

Der Inhalt des Antrages ergibt sich aus § 16 ZVG 

Ein Beitritt zu einem angeordneten Verfahren ist möglich, § 27 ZVG 

Bei dinglichen Ansprüchen kann die Zwangsverwaltung sowohl gegen den Schudner-Eigentümer-Besitzer als auch gegen den Eigenbesitzer erfolgen, § 147 ZVG. 

 

4.2. Beschlagnahme 

a) Art 

Zustellung des Anordnungs- oder Beitrittsbeschlusses an den Schuldner 

Eingang des Eintragungsersuchens beim Grundbuchamt 

Besitzergreifung des Zwangsverwalters 

 

b) Umfang 

Grundstück, wesentliche Bestandteile, Zubehör (§§ 148, 20, 21 ZVG) 

Laufende und künftige Miet- und Pachtzinsforderungen und andere wiederkehrende Leistungen (§§ 148, 21 Abs. 2 ZVG) 

Rückständige Leistungen § 1123 Abs. e BGB 

Veräußerungsverbot (§ 23 Abs. 1 ZVG 

Dem Schuldner wird die Verwaltungsbefugnis und Nutzung des Grundstücks entzogen (§148 Abs. 2 ZVG) 

 

4.3. Zwangsverwalter 

Der Zwangsverwalter wird vom Gericht bestellt und ist eine Partei kraft Amtes 

Als Zwangsverwalter kann sowohl eine freie geeignete Person als auch auf Antrag eines Berechtigten ein Institutszwangsverwalter bestellt werden 

Bei landwirtschaftlichen Grundstücken ist grundsätzliche der Schuldner als Zwangsverwalter einzusetzen 

Rechte und Pflichten ergeben sich aus §§ 150 &endash; 150e, 152, 154 ZVG, sowie der Zwangsverwalterverordnung, BGBl. I 1970/185, abgedruckt im „Zeller Anhang“ T 46 

 

4.4. Zwangsverwaltervergütung 

a) Die Vergütung 

Geschäftsführung 

Bare Auslagen, Umsatzsteuer 

 

b) Umfang der Vergütung 

Büroaufwand 

Aktenführung, Korrespondenz 

Abrechnungen und Buchungen 

Hausmeister, Steuerberater 

Abrechnungskräfte, besondere Fälle 

Buchungskräfte, besondere Fälle 

Porto, Kopien, Telefon u. s. w. 

c) Höhe der Vergütung 

c.a) Die Regelvergütung 

§ 24 I Zwangsverwalterverordnung 

Vergütung nach § 24 II 

c.b) Abweichende Vergütung 

§ 25 Zwangsverwalterverordnung 

c.c) Vergütung in besonderen Fällen 

§ 26 

Zeitlicher und fachlicher Umfang 

Einsatz von Hilfskräften 

 

4.5. Verteilung der Erträge 

Die Verteilung erfolgt gemäß dem vom Gericht aufzustellenden Teilungsplan 

Die Verteilung erfolgt nach einer bestimmten Rangfolge: 

 

Beispiel: 

A.Ausgaben der Verwaltung und Kosten des Verfahrens 

 

Aus den Nutzungen des Zwangsverwaltungsobjekts sind vorweg zu bestreiten, (§ 155 Abs. 1 ZVG): 

 

a) die von dem Zwangsverwalter zur Erhaltung und notwendigen Verbesserung des Objekts zu machenden Aufwendungen, 

 

b) die Vergütung des Zwangsverwalters gem. § 24 Geschäftsführungs-VO vom 16.02.1970 (BGBl. I s.185 ff.) einschließlich Mehrwertsteuer 

 

c) die Kosten des Verfahrens mit Ausnahme derjenigen, welche durch die Anordnung des Verfahrens oder den Beitritt eines Gläubigers entstehen, 

 

- zu a) bis c) im gleichen Rang - 

 

d)der Anspruch der betreibenden Gläubiger auf Erstattung geleisteter Gerichtskostenvorschüsse. 

 

e)den Anspruch des betreibenden Gläubigers auf Ersatz seiner Ausgaben zur Erhaltung oder nötigen Verbesserung des Objekts. Dies sind Vorschüsse, die der Gläubiger für Instandsetzungs-, Ergänzungs- oder Umbauarbeiten an Gebäuden gewährt hat. 

 

B Öffentliche Lasten des Grundstücks 

 

Die Ansprüche auf laufende wiederkehrende Leistungen aus öffentlichen Lasten des Verwaltungsobjekts ( § 10 Abs. 1, Ziffer 3 ZVG). Der Verwalter hat die laufenden Beträge der öffentlichen Lasten, die unter sich gleichen Rang haben, ohne weiteres Verfahren zu berichtigen. Im Zweifelsfall ist die Weisung des Gerichts einzuholen, (§ 153 Abs. 1 ZVG). 

 

C Ansprüche auf Entrichtung der laufenden wiederkehrenden Leistungen 

 

Aus dem nach der Deckung der Ansprüche A und B verbleibenden Überschüsse sind folgenden Ansprüche gem. §§ 155 Abs. 2, 10 ZVG in dem der Nummernfolge entsprechenden Rang zu befriedigen: 

 

1. Anspruch der Gläubigerin X aus dem Recht Abt. III Nr. 1, auf Zahlung von laufenden . Zinsen mit 15 % aus 265.000 DM, fällig jeweils am ersten Tag des folgenden Kalenderjahres nachträglich 

 

a) Jahresleistungen für die Zeit vom 1.1.1999 -31.12.1999 79.500 DM. Der Betrag ist fällig. 

 

b) Ab 1.1.2000 zahlbar kalenderjährlich nachträglich jeweils am 1.1. des folgenden Jahres, erstmals am 1.1.2001, mit je 39.750 DM 

 

2. Anspruch der Gläubigerin Y aus dem Recht Abt. III Nr. 2, auf Zahlung von laufenden . Zinsen mit 15 % aus 550.000,--DM, fällig jeweils am ersten Werktag des folgenden Kalenderjahres nachträglich 

 

a) Jahresleistungen für die Zeit vom 1.1.1999 -31.12.1999 165.000 DM. Der Betrag ist fällig. 

 

b) Ab 1.1.2000 zahlbar kalenderjährlich nachträglich jeweils am ersten Werktag des folgenden Jahres, erstmals am 04.01.2001, mit je 82.500 DM 

 

3. Nunmehr folgen die laufenden Ansprüche der Berechtigten aus den Rechten Abt. III Nr. 3, 4 und 5, 

 

Von der Berechnung der Ansprüche unter 3. wird jedoch abgesehen, da die Einnahmen eine Zuteilung auf diese Rechte nicht erwarten lassen. Sollten die Einnahmen wider Erwarten so hoch sein, daß eine Zahlung auf diese Rechte erfolgen kann, hat der Zwangsverwalter dies unverzüglich mitzuteilen, damit der Plan ergänzt werden kann. 

 

D Ansprüche der betreibenden Gläubiger 

 

Aus dem nach der Deckung der Ansprüche A, B und C verbleibenden Überschüsse sind folgenden Ansprüche gem. §§ 155 Abs. 2, 10 ZVG in dem der Nummernfolge entsprechenden Rang zu befriedigen: 

 

1. Der Anspruch des betreibenden Gläubigerin X aus dem Beitrittsbeschluß: 

 

Von der genauen Berechnung des Anspruches wird jedoch abgesehen, da die Einnahmen eine Zuteilung nicht erwarten lassen. Sollten die Einnahmen wider Erwarten so hoch sein, daß eine Zahlung auf diesen Anspruch erfolgen kann, hat der Zwangsverwalter dies unverzüglich mitzuteilen, damit der Plan ergänzt werden kann. 

 

C. Schlußbemerkungen: 

 

1. Die nach den Abschnitten B, C und D erforderlichen Zahlungen sind durch den Zwangsverwalter an den jeweiligen Fälligkeitsterminen zu leisten, soweit die vorhandenen Einnahmen hinreichen. 

 

2. Zahlungen auf den Kapitalbetrag D.1. dürfen vom Zwangsverwalter nur in einem auf seinen Antrag vom Vollstreckungsgericht zu bestimmenden Termin geleistet werden 

 

3. Sobald der betreibende Gläubiger befriedigt ist, hat der Zwangsverwalter Anzeige zu den Akten zu erstatten, damit das Verfahren insoweit aufgehoben werden kann. 

 

4. Sollte der Zwangsverwalter Kenntnis von irgendwelchen Änderungen der im Teilungsplan berücksichtigten Ansprüche erhalten, die eine Berichtigung des Teilungsplans bedingen, hat er dem Vollstreckungsgericht hiervon unverzüglich Nachricht zu geben. 

 

4.6. Schlußbemerkungen 

 

Betreiben aus schlechtem dinglichen Rang und aus persönlichen Ansprüchen fraglich, da in den überwiegenden Fällen eine Befriedigung der Ansprüche nicht erreicht werden kann 

Die Zwangsverwaltung gewährleistet eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung des Objektes bei gleichzeitiger Sicherung und Werterhaltung 

Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung sind nebeneinander möglich 

5. Fertigstellung von Baulichkeiten in der Zwangsverwaltung durch den Zwangsverwalter oder Institutszwangsverwalter 

 

5.1. Vorbemerkung 

 

Ob ein freier Zwangsverwalter oder ein Institutszwangsverwalter vom Gericht bestellt wird hat nichts mit der Qualität der Zwangsverwaltung zu tun. 

 

Für beide gelten die gleichen Bestimmungen und sie haben gleiche Rechte und Pflichten. 

 

Wird durch einen berechtigten Gläubiger eine Institutszwangverwaltung vorgeschlagen, so übernimmt der Gläubiger die Haftung des Verwalters. Der Institutsverwalter erhält keine Zwangsverwaltervergütung aus der Masse. 

 

5.2. Bauvollendung in der Zwangsverwaltung 

 

Neben der Gebäudeunterhaltung und Gebäudeinstandsetzung zum Erhalt der Ertragslage kann es notwendig sein, begonnene Bauvorhaben zu vollenden. 

 

Zeller/Stöber und auch andere Kommentare führen dazu aus, das es dabei keinen Unterschied macht, ob ein Gebäude nahezu vollendet ist, oder nur noch geringfügige Restarbeiten durchzuführen sind. 

 

Es sei allein entscheidend, ob die erforderlichen Aufwendungen in einem angemessenen Verhältnis zur Wertsteigerung und/oder Ertragswertverbesserung stehen. Zu diesem Problem wird überwiegend eine Entscheidung des OLG Schleswig zur Verstärkung der Argumentation angeführt. 

 

Anhaltspunkte zur Bewertung eines angemessenes Verhältnisses werden jedoch aufgeführt. Bei der Entscheidung des OLG Schleswig handelte es sich um ein Objekt, bei dem bereits Fenster und Türen sowie die Rohinstallation für die Versorgung mit Strom, Wasser und Abwasser bereits vorhanden waren. 

 

Ich bin zwar der Meinung, das die Bauvollendung nicht zu den originären Aufgaben eines Zwangsverwalters gehört, halte dies jedoch nicht für ausgeschlossen. 

 

Zur Entscheidung der Genehmigung des Vollstreckungsgerichts sollten jedoch erhebliche Voruntersuchungen in Bezug auf den Zustand des Bauwerks, den erforderlichen Geldmitteln und dem Ergebnis der Wertsteigerung oder Ertragswertsteigerung durchgeführt werden. 

 

Da in den meisten Fällen eine rechtsgeschäftliche Veräußerung der Immobilie nicht in Betracht kommt, ist auch die Wertsteigerung im Rahmen eines Zwangsversteigerungsverfahrens zu prüfen. 

 

Das Ergebnis in Zwangsversteigerungsverfahren liegt häufig unter den Erwartungen der Beteiligten, so dass oft die erhoffte Steigerung nicht erzielt werden kann. 

 

Die Entscheidung, die Vollendung eines Bauwerks einem eventuellen Ersteher in der Zwangsversteigerung zu überlassen, kann in vielen Fällen die bessere Entscheidung sein. 

 

5.3. Die Betriebsfortführung in der Zwangsverwaltung 

 

Grundsätzlich ist von der Beschlagnahme in der Zwangsverwaltung nur das Grundstück, die wesentliche Bestandteile, das Zubehör, laufende und künftige Miet- und Pachtzinsforderungen und andere wiederkehrende Leistungen erfasst. 

 

Weitergehende Rechte des Schuldners wie zum Beispiel Führung einer Apotheke oder eines Gewerbebetriebes unterliegen dagegen nicht der Beschlagnahme. 

 

Im Rahmen der Aufgaben des Zwangsverwalters können jedoch gewerbliche Tätigkeiten zur Ertragswertverbesserung ausgeübt werden. So können zum Beispiel durch wechselnde zeitlich begrenzte Vermietungen oder Verpachtungen von Grundstücken, Räumen und Inventarteilen Einnahmen erzielt werden. 

 

Eine „echte „ Betriebsfortführung (z.B. Hotel, Gaststätte) gehört m. E. ebenfalls nicht zu den Aufgaben eines Zwangsverwalters. 

 

Sollte durch die Zwangsverwaltung die Weiterführung eines Betriebes durch den Schuldner nicht mögliche sein, so bedeutet dies nicht, dass der Zwangsverwalter an seine Stelle tritt. 

 

Der Zwangsverwalter sollte für eine Übernahme durch Dritte (evtl. Verpachtung) sogen, um Einnahmen für die Masse zu erzielen. Zu einer kurzfristige Weiterführung (z.B. Hotel, Gaststätte) bis zu einer anderweitigen Lösung bestehen keine Bedenken. 

 

6.Schlussüberlegungen 

 

Bei der Problematik der Vollendung von Bauten oder der Betriebsfortführung ist zu überlegen, ob die Zwangsverwaltung die geeignete Maßnahme der Vollstreckung darstellt. 

 

M. E. ist ein Insolvenzverfahren eher geeignet, die Probleme zu lösen. 

 

Da im Gegensatz zur Insolvenz bei der Zwangsverwaltung nur das jeweilige Objekt betroffen ist und verwaltet wird, könnte bei der Bauvollendung eine Insolvenz, die das gesamte Vermögen der Schuldners erfasst, zu weitreichend sein. 

 

Bei einem Schuldner, der auf bzw. mit seinem Grundstück ein Gewerbe betreibt, ist m. E. die Insolvenz die bessere Vollstreckungsmaßnahme, da der Insolvenzverwalter weit mehr Möglichkeiten zur Weiterführung, Veräußerung und Verwertung als ein Zwangsverwalter besitzt. 

 

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