Übersicht Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer 

(GrESt) ist eine Steuer, die beim Erwerb eines Grundstücks anfällt. Der Steuersatz beträgt in Deutschland je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 5 % der Bemessungsgrundlage. Sie wird in der Bundesrepublik Deutschland auf Grundlage des Grunderwerbsteuergesetzes erhoben und steht den Bundesländern zu, die diese an die Kommunen weiterreichen können. 
 
Im Jahr 2010 wurden 5,29 Milliarden Euro Grunderwerbsteuer (GrESt) gezahlt.[1] Die Grunderwerbsteuer macht damit etwa 1 % des Steueraufkommens in Deutschland aus. 
 

Wesen der Grunderwerbsteuer 

Die Grunderwerbsteuer ist eine Verkehrssteuer bzw. Rechtsverkehrsteuer, da sie an einen Vorgang des Rechtsverkehrs (in der Regel Kaufvertrag über ein Grundstück im Sinne § 433, § 311b BGB) anknüpft. 
 
Zugleich ist sie eine direkte Steuer, da Steuerschuldner auch der Steuerträger der GrESt ist. Die Gesetzgebungskompetenz (konkurrierende Gesetzgebung) gemäß Art. 105 Abs. 2 GG über die Grunderwerbsteuer hat seit 1983 der Bund. Verwaltungskompetenz (Art. 108 Abs. 2 GG) als auch Ertragskompetenz (Art. 106 Abs. 2 Nr. 3 GG) haben die Bundesländer. 
 

Umsatzsteuer

Grundstücksverkäufe sind hinsichtlich der Umsatzsteuer gemäß § 4 Nr. 9a UStG steuerfrei, soweit die Umsätze unter das Grunderwerbsteuergesetz fallen. Dies liegt daran, dass andernfalls bei einer Umsatzbesteuerung von Grundstücksverkäufen 19 % Umsatzsteuer fällig werden würden. Hingegen beträgt die Zahllast bei der GrESt 3,5 % bis 5 %. Eine freiwillige Versteuerung von Grundstücksverkäufen ist nach § 9 UStG unter bestimmten Voraussetzungen möglich. In diesem Fall bemisst sich die Grunderwerbsteuer nach dem Bruttobetrag. 
 

Erbschaft- bzw. Schenkungssteuer 

Das Grunderwerbsteuergesetz gilt hinsichtlich des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes (ErbStG) subsidiär, d.h. das Grunderwerbsteuergesetz tritt zugunsten des Erbschafts- und Schenkungsteuergesetzes in bestimmten Fällen zurück. Bei Grundstückserwerben von Todes wegen (§ 3 Nr. 2 GrEStG i.V.m. § 3 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG) bzw. Grundstücksschenkungen unter Lebenden (§ 3 Nr. 2 GrEStG i.V.m. § 7 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG) tritt hinsichtlich der Grunderwerbsteuer Steuerfreiheit ein. Eine mögliche Besteuerung wird sodann ggf. über das Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz herbeigeführt. 
 

Steuerbarkeit 

Voraussetzungen für die Grunderwerbsteuerbarkeit sind: 
 
ein inländisches Grundstück 
ein Erwerbsvorgang 
und ein Rechtsträgerwechsel. 
 
Grunderwerbsteuerpflichtige Vorgänge
Der Grunderwerbsteuer unterliegen gemäß § 1 Abs. 1 GrEStG nur Rechtsvorgänge, die sich auf inländische Grundstücke beziehen. Die einzelnen grunderwerbsteuerpflichtigen Erwerbsvorgänge sind in § 1 GrEStG bezeichnet. Der wesentlichste Vorgang hierbei ist nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG der Kaufvertrag. Durch den Kaufvertrag wird der Verkäufer verpflichtet, dem Käufer das Grundstück zu übereignen (§ 433 Abs. 1 Satz 1 BGB). Der Käufer ist verpflichtet, dem Verkäufer den Kaufpreis zu zahlen und das gekaufte Grundstück abzunehmen (§ 433 Abs. 2 BGB). 
 
Die Grunderwerbsteuer knüpft an das Vorliegen eines rechtswirksamen Verpflichtungsgeschäfts an. Sie entsteht, wenn ein notarieller Vertrag vorliegt, in dem sich der Verkäufer verpflichtet hat, dem Käufer ein Grundstück zu übereignen, und der Käufer sich andererseits verpflichtet hat, das Grundstück abzunehmen und den Kaufpreis zu zahlen. Die Grunderwerbsteuer entsteht unabhängig davon, ob der Kaufpreis bereits entrichtet worden ist. Das gleiche gilt für ein Rechtsgeschäft, das den Anspruch auf Übereignung eines Grundstücks begründet. Lediglich dann, wenn ein solcher Anspruch nicht existiert, stellt das Gesetz auf die Auflassung oder beim Zuschlag in der Zwangsversteigerung auf den hoheitlichen Eigentumsübergang ab. Die Abtretung des Meistgebotes bei einer Zwangsversteigerung unterliegt ebenfalls der Grunderwerbsteuer. 
 

Entstehen und Fälligkeit der Grunderwerbsteuer 

Die Grunderwerbsteuer entsteht mit Verwirklichung eines rechtskräftigen Erwerbsvorgangs gemäß § 14 GrEStG in Verbindung mit § 38 Abgabenordnung. Der Eintritt der Rechtskraft kann dabei z. B. von den Genehmigungen der Vertragsparteien, vom Wohnungsverwalter (bei Erwerb einer Eigentumswohnung) oder der Genehmigung des Eigentümers des belasteten Grundstücks (beim Erwerb eines Erbbaurechts) abhängen. Erfolgt der Erwerb durch Angebot und Annahme, so wird erst durch rechtswirksame Annahme ein Erwerb verwirklicht. Die Steuer ist einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheides fällig. 
 

Stundung der Grunderwerbsteuer

Eine Stundung der Steuer ist grundsätzlich nicht möglich, weil es sich bei der Grunderwerbsteuer um eine so genannte Verkehrsteuer handelt. Jedoch steht es in freiem Ermessen der Finanzbehörde gemäß § 15 Satz 2 GrEStG eine längere Zahlungsfrist einzuräumen. Von dieser Regelung wird in der Praxis von der Finanzbehörde jedoch kaum Gebrauch gemacht. 
 

Ausnahmen von der Besteuerung

Nicht alle Vorgänge unterliegen der Steuerpflicht. Die wichtigsten Ausnahmen von der Besteuerung sind: 
 
§ 3 Nr. 1 GrEStG: Die Gegenleistung beträgt nicht mehr als 2.500 €. Dies ist kein Freibetrag, sondern eine Freigrenze. Das bedeutet, dass ein Erwerb i. H. v. 2.500 € steuerfrei ist, für einen Erwerb i. H. v. 2.501 € jedoch Grunderwerbsteuer für den gesamten Betrag zu zahlen ist. 
§ 3 Nr. 2 GrEStG: Steuerbefreiung im Falle einer Schenkung eines Grundstücks unter Auflage: Schenkungen eines Grundstücks unter der Auflage eines Nießbrauchs (Wohnrechts) zugunsten des Schenkenden sind laut Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 29. Januar 1992 gemäß § 3 Nr. 2 Satz 1 GrEStG vollständig von der Grunderwerbsteuer befreit. Soweit dem Beschenkten Auflagen auferlegt sind, die ihn zu Geld- oder Sachleistungen (z. B. Rentenzahlungen, Übernahme von Grundstücksbelastungen und anderen Verpflichtungen des Schenkenden) verpflichten, ist er insoweit nicht i.S. des § 7 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG auf Kosten des Zuwendenden bereichert. Der Wert dieser Geld- oder Sachleistungen unterliegt somit gemäß § 3 Nr. 2 GrEStG der Grunderwerbsteuer. 
 
§ 3 Nr. 3 GrEStG: Der Erwerb eines zum Nachlass gehörigen Grundstücks durch Miterben zur Teilung des Nachlasses. Den Miterben steht der überlebende Ehegatte/Lebenspartner gleich, wenn er mit den Erben des verstorbenen Ehegatten/Lebenspartner gütergemeinschaftliches Vermögen zu teilen hat, oder wenn ihm in Anrechnung auf eine Ausgleichsforderung am Zugewinn des verstorbenen Ehegatten/Lebenspartner ein zum Nachlass gehöriges Grundstück übertragen wird. Den Miterben stehen außerdem ihre Ehegatten und – nach dem Urteil des Finanzgerichts Münster[2] – die Kinder der Miterben gleich. 
 
Werden bei einem Erbfall die geerbten Anteile nicht als „ungeteilte Erbengemeinschaft“ sondern als Bruchteile in das Grundbuch eingetragen, kann zu einem späteren Zeitpunkt die Vergünstigung des § 3 Nr. 3 GrEStG nicht mehr in Anspruch genommen werden, weil durch die Aufteilung in Bruchteilseigentum der Nachlass geteilt ist. 
 
§ 3 Nr. 4 GrEStG: Der Erwerb durch den Ehegatten/Lebenspartner des Veräußerers. 
§ 3 Nr. 5 GrEStG: Der Erwerb durch den geschiedenen Ehegatten/Lebenspartner des Veräußerers, wenn er im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung erfolgt. 
§ 3 Nr. 6 GrEStG: Der Erwerb durch eine Person, die mit dem Veräußerer in gerader Linie verwandt ist. 
Gemäß § 1589 Satz 1 BGB sind Personen, deren eine von der anderen abstammt, in gerader Linie verwandt. Gemäß § 1589 Satz 2 BGB sind Personen, die nicht in gerader Linie verwandt sind, aber von derselben dritten Person abstammen – z. B. Geschwister, Tante, Onkel –, in der Seitenlinie verwandt. Der Verwandtschaft in gerader Linie kommt die Adoption gleich (§§ 1741 ff. BGB).
Die Befreiung des Grunderwerbs durch ein adoptiertes Kind gemäß § 3 Nr. 6 GrEStG ist jedoch nur möglich, wenn die Annahme als Kind durch das Familiengericht im Zeitpunkt des Grunderwerbs bereits ausgesprochen war.
Den Verwandten in gerader Linie stehen deren Ehegatten, sowie Stiefkinder und deren Ehegatten gleich. Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 19. April 1989[3] entschieden, dass die Eigenschaft als Stiefkind im Sinne von § 3 Nr. 6 Satz 2 GrEStG nicht vom Fortbestand der Ehe abhängig ist, durch welche das Stiefkindschaftsverhältnis begründet wurde. 
 
§ 6a GrEStG Steuervergünstigung bei Umstrukturierungen im Konzern 
Erwerbsvorgänge im Sinne des § 1 Abs. 1 Nr. 3, Abs. 2, Abs. 2a und 3 GrEStG sind von der Konzernklausel erfasst, wenn die Übertragung auf Grund einer Umwandlung nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 – 3 UmwG genannten Vorgänge, oder entsprechende Umwandlungen auf Grund des Rechts eines Mitgliedstaates der Europäischen Union oder eines Staates, auf den das Abkommen über den Europäischen Wirtschaftsraum anwendbar ist, erfolgt. Dies sind die Verschmelzung, die Spaltung und die Vermögensübertragung.
Hierfür muss auf Seiten einer Tochtergesellschaft ein Abhängigkeitsverhältnis bestehen. Gesellschaften sind abhängig, an deren Kapital das herrschende Unternehmen unmittelbar oder mittelbar oder teils unmittelbar, teils mittelbar zu mindestens 95 % beteiligt ist.
Es wird eine Mindesthaltefrist der Beteiligung von fünf Jahren an der abhängigen Gesellschaft vor und nach der Übertragung vorausgesetzt, § 6a Satz 4 GrEStG. Da das Gesetz keine konkrete Anknüpfung an das Grundstück vorsieht, ist eine Vorhaltefrist insofern notwendig, als dass ohne ebendiese Frist durch vorherige Umstrukturierungen die Voraussetzungen zur Anwendung des § 6a GrEStG in missbräuchlicher Absicht geschaffen werden könnten. Die Konzernklausel ist erstmals auf Erwerbsvorgänge anzuwenden, die nach dem 31. Dezember 2009 verwirklicht werden (§ 23 Abs. 8 Satz 1 GrEStG).[4]. 
 
§ 7 GrEStG: Befreit ist auch die Umwandlung von gemeinschaftlichem Eigentum in Flächeneigentum. Wird ein Grundstück, das mehreren Miteigentümern gehört, von den Miteigentümern flächenweise geteilt, so wird die Steuer nicht erhoben, soweit der Wert des Teilgrundstücks, das der einzelne Erwerber erhält, dem Bruchteil entspricht, zu dem er am gesamten zu verteilenden Grundstück beteiligt ist. 
Grundstücke [Bearbeiten]Unter Grundstücken im Sinne des Grunderwerbsteuergesetzes sind Grundstücke im Sinne des bürgerlichen Rechts (§§ 873 ff. BGB) zu verstehen. Zu den Bestandteilen eines Grundstücks gehören neben dem Grund und Boden auch die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen. Den Grundstücken stehen gleich 
 
Erbbaurechte, 
Gebäude auf fremdem Boden, 
dinglich gesicherte Sondernutzungsrechte im Sinne des § 15 WEG und des § 1010 BGB. 
Nicht zu den Grundstücken werden gerechnet: 
 
Maschinen und sonstige Vorrichtungen aller Art, die zu einer Betriebsanlage gehören, 
Mineralgewinnungsrechte und sonstige Gewerbeberechtigungen, 
das Recht des Grundstückseigentümers auf den Erbbauzins. 
Zubehör i.S.d. § 97 Abs. 1 Satz 1 BGB: Zubehör sind bewegliche Sachen, die, ohne Bestandteile der Hauptsache zu sein, dem wirtschaftlichen Zweck der Hauptsache zu dienen bestimmt sind und zu ihr in einem dieser Bestimmung entsprechenden räumlichen Verhältnisse stehen (Inventar wie z. B. die miterworbene Einbauküche, sonstige Möbel, und alle weiteren Gegenstände die nicht fest mit dem Grund und Boden oder dem Gebäude verbunden sind). 
Aus dem Wohngeld gebildete Rücklagen. 
 

Bemessungsgrundlage

Die Steuer bemisst sich nach dem Wert der Gegenleistung (§ 8 Abs. 1 GrEStG). Zur Gegenleistung rechnet alles, was der Erwerber aufwendet, um das Grundstück zu erwerben.
Gegenleistung ist in der Regel der Kaufpreis. Hinzu kommen z. B. schuldrechtlich übernommene Darlehensverbindlichkeiten (Grundpfandrechte), dem Verkäufer vorbehaltene Nutzungen, übernommene sonstige Grundstücksbelastungen (z. B. Renten-, Wohn- und Nießbrauchsrechte), die vom Erwerber übernommenen Vermessungskosten, die vom Erwerber übernommene Verpflichtung z. B. die Maklerkosten für den Veräußerer zu zahlen (Vertrag zu Gunsten Dritter §§ 328 ff. BGB), beim Erwerb eines Erbbaurechts die Verpflichtung zur Zahlung des Erbbauzinses an den jeweiligen Grundstückseigentümer. 
 
Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 2 GrEStG gilt bei einem Tausch als Gegenleistung die Tauschleistung des anderen Vertragsteils einschließlich einer vereinbarten zusätzlichen Leistung. 
 
Der Erwerb eines Grundstücks im Zwangsversteigerungsverfahren unterliegt gemäß § 1 Abs. 1 Nr. 4 in Verbindung mit § 9 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG der Steuer. Die Steuer berechnet sich vom Meistgebot einschließlich der Rechte, die nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleiben. 
 
Wenn eine Gegenleistung nicht vorhanden oder nicht zu ermitteln ist (z.B. Schenkung oder Anwachsung) wird die Bemessungsgrundlage nach § 138 Abs. 2 oder 3 Bewertungsgesetz ermittelt (§ 8 Abs. 2 GrEStG). Diese Regelung ist nach Auffassung des Bundesfinanzhofes verfassungswidrig, weil die Ergebnisse der Bewertung nach dieser Vorschrift willkürlich erscheinen.[5] 
 
Bei einem einheitlichen Vertragswerk (s.u.) ist nach § 8 Abs. 2 Satz 2 GrEStG der Wert des Grundstücks zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Gebäudes die Bemessungsgrundlage.
Ungeklärt ist insoweit, wie Eigenleistungen von Bauherren/Erwerbern zu bewerten sind und ob das Gebäude noch mit dem Neupreis bewertet werden kann, wenn die Bauherren/Erwerber zum Zeitpunkt der Fertigstellung das Gebäude schon bezogen und in Gebrauch genommen haben. 
 

Einheitliches Vertragswerk

 
In einheitlicher Vertrag liegt zivilrechtlich dann vor, wenn die auf den Kauf des unbebauten Grundstücks und die Errichtung eines Gebäudes abzielenden Verträge nach dem Willen von Verkäufer und Käufer derart voneinander abhängig sind, dass sie miteinander stehen und fallen sollen. Nach ständiger Rechtsprechung des BFH ist dann Gegenstand des Erwerbsvorgangs das unbebaute Grundstück mit dem noch zu errichtenden Gebäude, also ein bebautes Grundstück. 
 
Die Voraussetzungen für das Vorliegen eines einheitlichen Vertragswerks sind nicht normiert, sondern beruhen auf einer an Fallgruppen orientierten Rechtsprechung der Finanzgerichte und des Bundesfinanzhofs. Die Grenzen für das Vorliegen eines einheitlichen Vertragswerks sind von der Rechtsprechung weit gezogen. Für bauwillige Grundstückserwerber ist das Risiko einer zusätzlichen Belastung der Baukosten mit Grunderwerbsteuer im Vorhinein oft kaum einschätzbar. 
 
Die Erhöhung der Grunderwerbsteuer in mehreren Bundesländern auf bis zu 5 % verschärft diese Problematik. 
 
Die Besteuerung von einheitlichen Vertragswerken leidet an einem strukturellen Erhebungsdefizit, was die Rechtmäßigkeit dieser Rechtsfigur grundsätzlich in Frage stellt. Denn Architekten und Bauträger treten häufig an verkaufswillige Grundstückseigentümer heran, um sich bereits in der Phase des Grundstücksverkaufs gegenüber Bauwilligen positionieren zu können. Es gelingt ihnen dabei nicht selten, Bauaufträge zu akquirieren. Dabei wird nur ein Teil solcher Fälle als einheitliches Vertragswerk besteuert, weil dem Finanzamt oft keine Hinweise auf ein einheitliches Vertragswerk vorliegen. Die mangelnde Durchsetzbarkeit der Besteuerung von einheitlichen Vertragswerken ist im Gesetz angelegt, weil einschlägige Anzeigepflichten nicht bestehen und das Finanzamt daher auf Zufallsfunde angewiesen ist, um ein ausreichendes Zusammenwirken der auf der Veräußererseite auftretenden Personen belegen zu können. Insbesondere Bauherren von Doppelhaushälften und Reihenhäusern sind hier gegenüber Bauherren eines einzelnen Bauvorhabens im Nachteil, weil mehrere vergleichbare rechtliche und personelle Konstellationen leichter Rückschlüsse auf das Vorliegen eines einheitlichen Vertragswerks zulassen. 
 
Bei einem einheitlichen Vertragswerk wird auf die Bauleistung zusätzlich zur Umsatzsteuer auch die Grunderwerbssteuer fällig. Um prüfen zu lassen, ob diese Praxis mit dem europarechtlichen Umsatzsteuer-Mehrfachbelastungsverbot des Art. 401 der Mehrwertsteuer-Systemrichtlinie 2006/112/EG des Rates vom 28. November 2006 vereinbart ist, hat das Niedersächsische Finanzgericht 2008 dem Europäischen Gerichtshof einen entsprechenden Fall zur Vorabentscheidung vorgelegt.[6]. Mit Urteil vom 27. November 2008 bestätigte der EuGH, dass die Erhebung der Grunderwerbsteuer auf die gesamte Kaufsumme mit europäischem Recht vereinbar ist [7]. 
 

Kaufpreisminderung 

 
Eine Beurkundung der Vereinbarung über eine Kaufpreisminderung ist nur dann erforderlich, wenn sie vor Erklärung der Auflassung des Grundstücks erfolgt. Gemäß § 16 Abs. 3 GrEStG wird auf Antrag die Steuerfestsetzung geändert, wenn die Gegenleistung für das Grundstück herabgesetzt worden ist. Die Änderung führt zur Erstattung des entsprechenden Steuerbetrages. Dies ist im Regelfall nur innerhalb von 2 Jahren nach Entstehung der Steuer möglich oder wenn es sich um einen Sachmangel gemäß § 437 BGB handelt. 
 

Umlegung von Grundstücken

 
Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit Urteil vom 28. Juli 1999[8] entschieden, dass alle in einem förmlichen Umlegungsverfahren nach dem Baugesetzbuch durch Ausspruch einer Behörde erfolgenden Eigentumsänderungen an Grundstücken von der Steuer befreit sind, wenn der neue Eigentümer in diesem Verfahren als Eigentümer eines im Umlegungsgebiet gelegenen Grundstücks beteiligt ist.
 
Die Grunderwerbsteuern ab 1. Januar 2014 im Überblick: 
 
Baden-Württemberg: 5 Prozent 
Bayern: 3,5 Prozent 
Berlin: 6 Prozent (aktuell: 5 Prozent) 
Bremen: 5 Prozent (aktuell: 4,5 Prozent) 
Brandenburg: 5 Prozent 
Hamburg: 4,5 Prozent 
Hessen: 5 Prozent 
Mecklenburg-Vorpommern 5 Prozent 
Niedersachsen: voraussichtlich 5 Prozent (aktuell: 4,5 Prozent) 
Nordrhein-Westfalen: 5 Prozent 
Rheinland-Pfalz: 5 Prozent 
Saarland: 5,5 Prozent 
Sachsen: 3,5 Prozent 
Sachsen-Anhalt: 5 Prozent 
Schleswig-Holstein: 6,5 Prozent (aktuell: 5 Prozent) 
Thüringen: 5 Prozent 
 
 
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